Zakup nieruchomości we Włoszech

Obywatele polscy mają możliwość nabycia nieruchomości we Włoszech na takich samych zasadach jak obywatele włoscy. Oferta włoskiego rynku nieruchomości cieszy się dużym zainteresowaniem polskich kupujących. Dom we Włoszech może być naszym pomysłem i przystanią na spędzienie wakacji. Możemy także zaplanować jego wynajem do celów turystycznych.

Przy podjęciu decyzji o zakupie, będziemy musieli poznać przepisy prawne i podatkowe dotyczące nabywania nieruchomości we Włoszech. Na drodze od decyji do zakupu pojawi się wiele pytań, na które musimy znać odpowiedzi. Pozwoli to nam uniknąć zaskoczenia w sprawie kosztów transakcji ale także poznać ewentualne konsekwencje podatkowe wynikające z posiadania nieruchomości we Włoszech.

Dokumenty do sprawdzenia

Mapa, wypis z rejestru nieruchomości i gruntów.

Decyzja o zakupie powinna być poprzedzona uważnym sprawdzeniem dokumentacji dotyczącej nieruchomości oraz działki na jakiej jest położona. Na tym etapie musimy sprawdzić, czy mapa działki oraz rysunki i plany nieruchomości jakimi dysponujemy, odpowiadają

• stanowi faktycznemu,
• dokumentacji złożonej w archiwum gminnym i w rejestrze katastralnym.

Status własności

Bardzo ważny jest też status własności nieruchomości. Czy była ona przedmiotem darowizny czy spadku. Należy przy pomocy włoskiego notariusza upewnić się, że do nieruchomości nie będą sobie rościli praw ewentualni spadkobiercy.

Stan techniczny budynku: wydajność energetyczna oraz stan i aktualne przeglądy instalacji

Wydajność energetyczna budynków jest obliczana i certyfikowana przez uprawnionego specjalistę.

Wydajność energetyczna budynku, określa się w skali od A (najlepsza) do G (najgorsza). Jest ona dla nas bardzo ważną informacją gdyż określa m.in. ile będzie kosztować nas ogrzanie lub ochłodzenie budynku. Kategoria wydajności energetycznej ma też wpływ na cenę zakupu, gdyż podniesienie jej standardów wiąże się z wydatkami na remonty i modernizację instalacji oraz izolacji termicznej budynku.

Instalacje istniejące w budynku muszą spełniać aktualne normy i posiadać obowiązkowe aktuane przeglądy techniczne.

Oba dokumenty, APE, wł. Attestazione Prestazione Energetica, czyli certyfikat wydajności energetycznej oraz protokoły przeglądów technicznych instalacji stanowią załączniki do aktu kupna sprzedaży.

Pozwolenia na rozbudowę i ograniczenia przepisów krajobrazowych.

Kupując nieruchomość, zwłaszcza kiedy planujemy wykonać w niej prace remontowe lub rozbudowę, musimy się dowiedzieć, jakie prace będziemy mogli wykonać i czy nie istnieją ograniczenia natury estetycznej w przepisach lokalnych i regionalnych. Projekty budowlane muszą spełniać wymogi przepisów na poziomie gminy, np. możliwość zmiany kubatury budynku ale także władz regionalnych. Niektóre regiony włoskie mają bardzo restrykcyjne przepisy dotyczące zezwoleń budowlanych, zwłaszcza tych dotyczących estetyki budynków, użytych materiałów i przepisów krajobrazowych. Wykonując niektóre prace, z pozoru mało inwazyjne, ale niezgodne z przepisami krajobrazowymi i bez niezbędnych zezwoleń, ryzykujemy podleganie przepisom włoskiego kodeksu karnego.

Pierwszy czy drugi dom?

Jednym z pierwszych pytań jakie kupujący usłyszy od agenta nieruchomości lub notariusza, jest pytanie czy kupujemy dom jako pierwszy czy drugi.
Pierwszy dom oznacza, że dana nieruchomość będzie naszym miejscem zamieszkania. Posiadanie domu jest jednym z podstawowych praw osoby we włoskim systemie prawnym. Wynika z niego wiele ułatwień i ulg podatkowych.

Przy zakupie pierwszego domu, możemy spodziewać następując opłat:

Podatek rejestracyjny: 2% (minimum 1000 euro)
Podatek hipoteczny: 50 euro
Podatek katastralny: 50 euro

Możemy liczyć na niższe, średnio o 30%, wynagrodzenei notariusza oraz na niższe koszty kredytu na zakup nieruchomości.

Kiedy nie stosuje się ulg przy zakupie pierwszego domu.

Istnieją wyjątki od ulg podatkowych na zakup pierwszego domu. W rzeczywistości „rabaty” nie mają zastosowania, jeśli dom należy do pewnych kategorii katastralnych, które w bardzo ogólny sposób moglibyśmy zdefiniować jako „luksusowe”.

a zatem, jeśli nieruchomość, którą jesteś zainteresowani jest sklasyfikowana jako:

A / 1: domy tzw. case signorili;
A/8: wille;
A/9: zamki i pałace o wyjątkowej wartości artystycznej i historycznej.

Drugi dom to każdy kolejny dom, zakupiony po pierwszym, który obieramy za miesjce naszego zamieszkania. Zatem jeżeli naszym pierwszym domem pozostanie nadal dom w Polsce, dom włoski, choć nasz pierwszy w Italii, będzie miał status drugiego domu. Każdy kolejny zakupiony dom lub mieszkanie będzie miał status drugiego domu.

Należy wiedzieć, że na zakup nieruchomości we Włoszech możemy się ubiegać o kredyt także w banku włoskim, posiadając dochody zagraniczne. W przypadku kredytu hipotecznego odsetki od rat przy zakupie drugiego domu będą wyższe niż przy zakupie pierwszego domu.

Opłaty i podatki

W przypadku zakupu przez osobę prywatną należy wziąć pod uwagę zapłatę następujących podatków i opłat:

9% podatek rejestracyjny należny za rejestrację aktu publicznego lub prywatnego liczony od wartości katastralnej, nie od wartości transakcji;
50 euro podatku hipotecznego;
50 euro podatku katastralnego.
Koszty notariusza

Koszt notariusza jest oparty na wielu czynnikach dotyczących transakcji, m.in. od kategorii katastralnej budynku, jego przeznaczenia, lokalizacji, czy zakup będzie finansowany kredytem czy nie.

Poniżej przytaczamy tabelę orientacyjnych wynagrodzeń notariusza we Włoszech

oraz link z kalkulatorem wynagrodzeń notarialnych.

Należy pamiętać, że we Włoszech został zniesiony oficjalny taryfikator zawodowy dla notariuszy. Warto jest zwrócić się zatem o wycenę do więcej niż jednej kancelarii notarialnej.

Należy przewidzieć, że wynagrodzenie notariusza przy zakupie drugiego domu może być wyższe nawet o 30% w porównaniu do zakupu pierwszego domu.

Roczne opodatkowanie nieruchomości

W przeciwieństwie do pierwszych domów, drugie domy podlegają opłacie IMU (Single Municipal Tax). Podstawowa stawka IMU wynosi 0,76%, przy czym gminy mogą ją zmieniać w ustalając ją w przedziale od 0,46% do 1,06%.
Podatek TASI musi być uwzględniony w wykazie wydatków, ze stawką bazową 0,1%. Gmina, w której znajduje się nieruchomość, może jednak podnieść lub zresetować stawkę w zależności od potrzeb i potrzeb ekonomicznych. Obliczenie TASI zależy również od kategorii katastralnej, do której należy nieruchomość i jej wartości katastralnej.

Wybór rezydencji podatkowej i jej konsekwencje.

Wybierając opcję zakupu domu jako pierwszego, mamy 18 miesięcy na przeniesienie tam naszej faktycznej rezydencji. Musimy zatem wpisać się na listę mieszkańców gminy, w której znajduje się nasza nieruchomość wskazując, że adres nieruchomości jest miejscem naszego zamieszkania. Przy takiej opcji przysługują nam ulgi w opłatach zarezerwowane dla pierwszego domu i zwolnienie z płatności podatku IMU. Jeżeli jednak nie uda nam się przenieść rezydencji w tym czasie, ryzykujemy poniesienie dodatkowych kosztów i utratę ulgi.

Przenosząc rezydencję do naszego domu we Włoszech, zmieniamy naszą osobista rezydencję podatkową. Oznaczac to będzie, że staniemy się także podatkowymi rezydentami włoskimi, a co za tym idzie, to we Włoszech będziemy mieli pełen obowiązek podatkowy. Oznacza to, że to we Włoszech będziemy musieli zadeklarować wszystkie, gdziekolwiek uzyskane dochody.

Wybór nieruchomości we Włoszech jako drugiego domu nie ponosi za sobą zmiany rezydencji ani anagraficznej ani podatkowej. Jesteśmy właścielem nieruchomości ale nasz status rezydencji podatkowej nie ulegnie zmianie. Nadal będziemy podatkowym rezydentem kraju, w którym zamieszkujemy, mamy centrum interesów osobistych lub ekonomicznych, np. w Polsce. W takiej sytuacji podatki od uzyskiwanych dochodów zapłacimy w Polsce zaś te od nieruchomości będą należne we Włoszech.

Nalezy też pamiętac, że gdy nasza rezydencja podatkowa pozostanie polska, to w Polsce będziemy mieć nieograniczony obowiązek podatkowy, a zatem jeżeli z posiadanej we Włoszech nieruchomości uzyskamy dodatkowe dochody, to we Włoszech zapłacimy z tego tytułu podatek, ale dochody włoskie należało będzie uwzględnić również w polskiej deklaracji podatkowej i rozliczyć na zasadzie wyłączenia z progresją, zgodnie z postanowieniami polsko włsokiej konwencji o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Procedura zakupu.

Przy zakupie nieruchomości we Włoszech nasza kancelaria oferuje:

1. We współpracy z agentem nieruchomości i notariuszem sprawdzenie dokumentacji budynku oraz działki, ustalenie etapów transakcji oraz jej kosztów,
2. Tłumaczenie aktów notarialnych, obecność fachowca doradcy podatkowego oraz tłuamcza przy zawieraniu i podpisywaniu umów między stronami w języku polskim i włoskim,
3. Opiekę nad Klientem od momentu wskazania nieruchomości do transakcji zakupu.

Zapraszamy do kontaktu,

KONTAKT Z BIUREM WE WŁOSZECH

Autorka dokłada wszelkich starań, aby zawarte w tym miejscu dane były rzetelne, wyczerpujące i aktualne jednak mają one charakter wyłącznie informacyjny i nie mogą stanowić podstawy do jakichkolwiek roszczeń.